Seguro de crédito canadiense para facilitar la compra de la vivienda (SCHL)

A los inmigrantes residentes permanentes nos puede interesar que hablemos al menos un poco sobre la "Société canadienne d'hypothèques et de logement" (SCHL). Esta sociedad, dice su website, es el organismo federal responsable de la habitación. Como sociedad del estado, nació para solucionar los problemas de vivienda de los veteranos de la Segunda Guerra Mundial que regresaban a Canadá.

Entre nosotros es más conocida por proveer un seguro para los préstamos hipotecarios, es decir, para asegurar el crédito bancario utilizado para comprar una vivienda en determinadas circunstancias, a fin de facilitar al comprador el acceso a su propiedad. Dirigida a la gente de menores ingresos, su fin entonces es netamente social.

Es normal que si el comprador no alcanza a poner un anticipo equivalente al 25% del valor de compra de la propiedad, el banco solicite el seguro de la SCHL. Si anticipa más que el 25%, no hace falta seguro porque, en caso de incumplimiento en el repago del préstamo, el banco puede ejecutar la vivienda a un precio inferior pero así igualmente recobrar todo el dinero prestado, en cuyo caso es el anticipo el que se pierde total o parcialmente y así "solo" se perjudica el comprador que tomó el riesgo pero no el sistema bancario; de allí la importancia de cumplir con las cuotas hipotecarias.

Habitualmente se requiere un anticipo mínimo del 5% del valor de compra, pero reuniendo ciertas condiciones con el banco y la SCHL, podría conseguirse hasta un préstamo por el total de la operación de compra.

En todos los casos que el comprador de la propiedad califica para el préstamo pero según lo explicado debe obtener el seguro de la SCHL, ésta asegura el crédito para que el banco pueda entonces otorgarlo de acuerdo a las normas que los rigen. Así, en el caso que posteriormente el comprador no cumpliere con el pago de las cuotas hipotecarias, el banco ejecutará el crédito y venderá la propiedad para cobrarse los montos adeudados y, en caso que las sumas de la venta no alcanzare a cubrir la deuda, el saldo será pagado por la SCHL en virtud del seguro contratado.

En suma, el seguro de la SCHL asegura al banco por el riesgo de incobrabilidad; la sociedad aseguradora se compromete por la póliza a pagar al banco lo necesario para que cobre su crédito, permitiéndole así proceder a prestar el dinero al comprador para concretar la operación de compra de acuerdo a los reglamentos financieros. El beneficio de este seguro de crédito alcanza entonces, también, al mismo sistema financiero, al mercado inmobiliario y a la economía en general. Además, al haber menos riesgo en la operación de préstamo en virtud del seguro, el comprador accede a una tasa de interés más baja.

La prima del seguro a pagar por el comprador puede variar en los casos normales entre el 0,65% y el 2,75% del monto del préstamo en función del procentaje que represente el crédito sobre el valor de compra.

No hay que confundir este seguro de crédito con otros seguros, especialmente:
- seguro de vida que cubre la deuda hipotecaria
- seguro de vida del comprador, no ligado a ningún crédito
- seguros de incendios que cubren el valor de la propiedad adquirida que sirve asimismo de garantía al crédito hipotecario.

En resumen,el seguro de crédito hipotecario sirve para facilitar al comprador el acceso al crédito a una tasa de interés más baja, haciéndolo definitivamente admisible al sistema financiero. El comprador pagará la prima de la póliza, pero ese costo en general puede prorratearse en todas las cuotas correspondientes al préstamo a largo plazo. Pida a su banco o agente de crédito que lo asesore sobre el tema y sobre las distintas alternativas disponibles que pueden presentarse para su caso específico.

(Fuente: basado en el sitio de la Societé canadienne d'hypothèques et de logement)

Nota: Al margen de lo dicho, existe la Société d'habitation du Québec que no tiene ningún punto de relación con los seguros de créditos descriptos, pero que vale la pena mencionar solo para saber que comparte objetivos sociales en materia de vivienda, propias o alquiladas, pero circunscriptos al territorio de esta provincia. Podríamos hablar al respecto en otro mensaje.